Reforma tributária e aluguel de imóveis: o que muda para proprietários em 2027?

A reforma tributária do consumo começa a produzir efeitos cada vez mais concretos sobre o mercado imobiliário brasileiro. Para quem possui imóveis destinados à geração de renda, uma das principais mudanças está na inclusão da locação, da cessão onerosa e do arrendamento entre as operações que podem ficar sujeitas à CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços, e ao IBS, Imposto sobre Bens e Serviços.

Isso não significa, porém, que qualquer pessoa que possua um apartamento alugado passará automaticamente a recolher os dois novos tributos. A Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, criou critérios específicos para definir quando uma pessoa física será considerada contribuinte do regime regular, levando em conta a receita obtida com operações imobiliárias e, em determinadas situações, a quantidade de imóveis envolvidos.

A distinção é especialmente importante porque grande parte dos proprietários não exerce atividade imobiliária em escala empresarial. São pessoas que possuem um ou poucos imóveis destinados à renda, muitas vezes adquiridos como forma de formação patrimonial ou complementação de renda. Para esse grupo, a simples percepção de aluguel não é suficiente, por si só, para provocar o enquadramento no novo regime.

As mudanças ganham relevância adicional em cidades turísticas como Florianópolis, onde convivem o mercado de locação residencial convencional e o das estadias de curta duração. A legislação estabelece tratamentos diferentes para essas duas formas de exploração quando o proprietário estiver sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o que passa a acrescentar uma nova variável à análise de rentabilidade de um imóvel.

Quem poderá pagar IBS e CBS sobre os aluguéis

O ponto de partida está no artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, em sua redação atual. No caso da locação, cessão onerosa ou arrendamento, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, duas condições ocorrerem simultaneamente: a receita total dessas operações exceder o limite legal de R$ 240 mil e elas tiverem por objeto mais de três bens imóveis distintos.

Os dois requisitos são cumulativos para esse enquadramento baseado no ano anterior. Assim, alguém que tenha mais de três imóveis locados, mas permaneça abaixo do limite de receita, não se enquadra por essa regra. Da mesma forma, uma pessoa que receba valor superior ao limite anual a partir de apenas um, dois ou três imóveis também não preenche, com base no ano anterior, as duas condições estabelecidas pelo inciso I do § 1º do artigo 251.

O valor de R$ 240 mil também não deve ser tratado como um limite nominal permanente. O § 5º do mesmo artigo determina sua atualização mensal pelo IPCA a partir da publicação da lei. Na prática, portanto, qualquer análise de enquadramento deverá considerar o valor atualizado aplicável ao período, e não simplesmente repetir os R$ 240 mil originais.

Existe ainda uma segunda forma de enquadramento, desta vez no próprio ano-calendário. O inciso II do § 2º do artigo 251 determina que a pessoa física também será considerada contribuinte quando a receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento exceder em 20% o limite de receita previsto para a regra anterior. Considerando apenas o valor nominal originalmente estabelecido pela lei, isso corresponde a R$ 288 mil, mas esse parâmetro também acompanha a atualização do limite legal pelo IPCA.

Há uma diferença relevante entre as duas situações. Para o enquadramento com base no ano anterior, a lei exige conjuntamente receita acima do limite e mais de três imóveis distintos. Já a regra de enquadramento no próprio ano, prevista no § 2º, II, utiliza o excesso de receita como gatilho e não repete a exigência relacionada à quantidade de imóveis. Essa leitura também aparece na metodologia utilizada pelo Tribunal de Contas da União para estimar a arrecadação da CBS no mercado imobiliário.

Essa distinção é importante porque impede uma simplificação frequente do tema. Não existe uma única regra segundo a qual “quem tem quatro imóveis pagará IBS e CBS”, assim como não é correto afirmar que qualquer pessoa que ultrapasse determinado valor de aluguel no ano anterior estará automaticamente enquadrada. É necessário saber qual hipótese legal está sendo analisada.

A regulamentação também detalhou o tratamento dos imóveis distintos e das situações de copropriedade. Para investidores que possuem várias unidades, frações ou imóveis em conjunto com outras pessoas, a análise tende a exigir atenção maior à forma como cada operação é caracterizada.

O Imposto de Renda continua existindo

IBS e CBS não substituem o Imposto de Renda incidente sobre os rendimentos recebidos pelo proprietário. A reforma tributária do consumo reorganiza principalmente a tributação de bens e serviços. Segundo a própria Receita Federal, na página que explica a transição para o novo sistema, a CBS substitui PIS/Pasep e Cofins, enquanto o IBS substituirá gradualmente ICMS e ISS.

A tributação da renda permanece em outra esfera. A Receita Federal continua classificando a locação e a sublocação de bens imóveis entre os rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão quando recebidos de pessoa física ou de fonte situada no exterior, além das demais regras aplicáveis quando o pagamento é feito por pessoa jurídica.

Isso significa que, para um proprietário enquadrado no regime regular de IBS e CBS, os novos tributos não devem ser entendidos como uma simples troca pelo Imposto de Renda. São obrigações de naturezas diferentes e que precisam ser consideradas separadamente na análise da renda líquida produzida pelo imóvel.

Como será a tributação da locação convencional

Embora as operações imobiliárias integrem o sistema do IBS e da CBS, a legislação estabeleceu um regime específico para o setor. O artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025 determina redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.

Isso não significa que a alíquota do aluguel seja de 70%. A redução incide sobre a alíquota aplicável aos novos tributos. Em outras palavras, a locação fica sujeita a 30% da alíquota que serviria de referência antes dessa redução específica.

É importante fazer essa distinção porque ainda circulam simulações que transformam projeções de alíquota de referência em uma carga definitiva para os aluguéis. Durante a transição, as alíquotas serão definidas e ajustadas conforme as regras do novo sistema. A própria Receita Federal mantém uma área de legislação da reforma tributária do consumo para acompanhar os principais marcos regulatórios e suas atualizações.

No caso da locação residencial, existe ainda o chamado redutor social. O artigo 260 da Lei Complementar nº 214/2025 permite deduzir da base de cálculo o valor de R$ 600 por mês e por imóvel de uso residencial, limitado à própria base de cálculo. Esse valor também é atualizado mensalmente pelo IPCA.

A regra foi reproduzida na regulamentação da CBS. O Decreto nº 12.955/2026, em seu artigo 377, trata do redutor social na locação residencial, enquanto o artigo 379 confirma a redução de 70% da alíquota da CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Para o pequeno proprietário, entretanto, a pergunta sobre alíquota e redutor vem depois de outra: é preciso primeiro verificar se a pessoa física efetivamente se enquadra como contribuinte do regime regular.

Airbnb e aluguel de temporada terão tratamento diferente

A diferença entre locação convencional e estadias de curta duração é um dos pontos mais relevantes da reforma tributária para o mercado imobiliário de Florianópolis.

O artigo 253 da Lei Complementar nº 214/2025 determina que a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, por período não superior a 90 dias ininterruptos, seja tributada segundo as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.

Na prática, a disposição alcança boa parte do mercado normalmente associado a plataformas como Airbnb e Booking, mas a regra não depende da plataforma utilizada. Uma locação curta contratada diretamente entre proprietário e hóspede pode receber o mesmo tratamento. O que importa é a natureza da operação, a condição do contribuinte e o período de ocupação.

A Lei Complementar nº 227/2026 tornou esse ponto mais claro ao acrescentar parágrafos ao artigo 253. A redação atual determina expressamente que, para a pessoa física, as locações residenciais de até 90 dias devem ser consideradas também na verificação dos limites de enquadramento previstos no artigo 251.

Quando o proprietário estiver efetivamente sujeito ao regime regular, a diferença de tratamento em relação à locação convencional é significativa. O artigo 281 da mesma lei estabelece redução de 40% das alíquotas de IBS e CBS para os serviços de hotelaria. A locação imobiliária convencional, por sua vez, recebe redução de 70%.

Novamente, uma redução de 40% não equivale a uma alíquota de 40%. Significa que, nesse regime, permanece aplicável 60% da alíquota de referência, enquanto na locação convencional permanece aplicável 30%.

Isso também não significa que qualquer proprietário que anuncie um apartamento no Airbnb automaticamente passará a recolher IBS e CBS. Antes é necessário verificar se a pessoa física está enquadrada como contribuinte pelas regras do artigo 251. O uso de uma plataforma digital, isoladamente, não é o critério que define a incidência.

Também seria precipitado concluir que a locação anual se tornará necessariamente mais rentável do que a temporada. Um imóvel utilizado para estadias curtas pode gerar uma receita bruta diferente, mas também possui despesas próprias de administração, limpeza, enxoval, manutenção, consumo, reposição e períodos de vacância. A tributação passa a ser mais uma variável dentro dessa conta, e não a única.

Por que essa mudança merece atenção em Florianópolis

Florianópolis apresenta características que tornam essa discussão especialmente relevante. O mesmo apartamento pode disputar mercados muito diferentes conforme sua localização, padrão construtivo, proximidade da praia, estrutura do condomínio e perfil da demanda. Em determinados bairros, o proprietário pode escolher entre locação residencial anual, contratos de temporada ou uma estratégia que mude ao longo da vida útil do investimento.

A reforma tributária acrescenta a estrutura fiscal a essa decisão. Para uma pessoa que possua apenas uma unidade de renda e permaneça fora das hipóteses de enquadramento, o efeito do IBS e da CBS será diferente daquele enfrentado por um investidor que acumulou uma carteira maior ou cuja receita ultrapasse o limite que provoca o enquadramento no próprio ano.

Esse aspecto também deve ser observado por quem ainda está comprando. Tradicionalmente, a análise de um imóvel para renda considera preço de aquisição, aluguel provável, condomínio, liquidez, estado de conservação, demanda e potencial de valorização. Para investidores que pretendem ampliar o patrimônio de forma recorrente, a estrutura tributária passa a integrar esse planejamento.

Não significa que determinado número de imóveis seja, por si só, bom ou ruim. Significa que duas pessoas comprando exatamente o mesmo apartamento podem ter consequências tributárias diferentes em razão da estrutura patrimonial e da receita imobiliária que já possuem.

O que começa a mudar em 2027

O ano de 2026 foi concebido como etapa inicial de implementação e teste do novo sistema. A Receita Federal descreve 2026 como o ano de teste da CBS e do IBS, com regras transitórias para a adaptação de contribuintes e administrações tributárias.

Para as pessoas físicas que efetivamente sejam contribuintes da CBS, uma mudança operacional importante foi postergada para 1º de janeiro de 2027. Em julho de 2026, a Receita Federal informou que a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais previstos na regulamentação da CBS para essas pessoas físicas passará a produzir efeitos a partir dessa data.

A inscrição no CNPJ, nesse contexto, não significa transformar automaticamente a pessoa física em uma pessoa jurídica. A própria Receita esclarece que se trata de uma identificação cadastral necessária à operacionalização das obrigações do novo sistema.

Também não significa que o proprietário será obrigado, apenas por isso, a constituir empresa, criar uma holding ou transferir seus imóveis para uma pessoa jurídica. Essas são decisões patrimoniais e tributárias distintas e precisam ser avaliadas conforme cada caso.

A reforma tributária muda a atratividade do investimento imobiliário?

A resposta depende mais do imóvel e do perfil do investidor do que de uma regra tributária isolada.

Um apartamento bem comprado, localizado em uma região com demanda consistente, boa liquidez e capacidade de geração de renda pode continuar sendo interessante mesmo com mudanças tributárias. Da mesma forma, um imóvel adquirido por preço elevado, com baixa procura ou despesas excessivas, não se transforma em bom investimento apenas por receber determinado tratamento fiscal.

O efeito mais evidente da reforma é tornar a análise um pouco mais sofisticada. Para quem possui apenas um imóvel de renda, a mudança pode ter alcance bastante limitado se não houver enquadramento no regime regular. Para quem pretende construir patrimônio por meio da aquisição sucessiva de imóveis, será cada vez mais importante acompanhar conjuntamente receita, quantidade de unidades, forma de exploração e tributação.

Em Florianópolis, essa análise ganha uma dimensão adicional porque aluguel anual e temporada podem competir pelo mesmo imóvel. A partir da implantação do novo sistema, o tratamento tributário aplicável a cada modelo passa a integrar uma decisão que já precisava considerar sazonalidade, custos operacionais, vacância, administração e perfil da demanda.

O ponto central, portanto, não é concluir que a reforma tributária tornou bom ou ruim investir em imóveis. A principal mudança é que, para determinados proprietários, a pergunta “quanto esse apartamento rende de aluguel?” passa a ser insuficiente. A análise precisa se aproximar cada vez mais da renda líquida efetivamente produzida depois dos custos e tributos associados à estrutura do investidor e ao modelo de exploração escolhido.

Fontes consultadas

Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 — texto compilado
Institui o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo e contém o regime específico aplicável às operações com bens imóveis.

Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026
Altera dispositivos da Lei Complementar nº 214/2025 e complementa a regulamentação do IBS e da CBS.

Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026
Regulamenta a CBS e reproduz regras específicas relativas às operações imobiliárias.

Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo
Página oficial com explicações sobre os tributos substituídos, o período de transição e a implantação do novo sistema.

Receita Federal — Legislação da Reforma Tributária do Consumo
Reúne os principais marcos legais e regulatórios da implementação da reforma.

Receita Federal — CNPJ e documentos fiscais de pessoas físicas contribuintes da CBS a partir de 2027
Comunicado oficial publicado em julho de 2026 sobre a alteração do cronograma das obrigações cadastrais e documentais.

Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão
Orientações oficiais sobre a tributação atual dos rendimentos provenientes de locação e sublocação.

Conteúdo elaborado com base na legislação e regulamentação disponíveis em agosto de 2026. A aplicação das regras tributárias depende das características de cada contribuinte e de cada operação imobiliária.