Afinal, o que sustenta o aumento dos preços dos imóveis em Florianópolis?

Na última matéria, perguntamos se Florianópolis ficou cara demais para morar. A pergunta provocou uma discussão compreensível: quem acompanha os anúncios, procura um apartamento ou tenta renegociar um aluguel sabe que o custo da moradia ocupa um espaço cada vez maior nas decisões familiares. Mas aquela conversa deixou outra questão, talvez mais difícil: se os preços já chegaram tão longe, o que continua sustentando esse mercado?

A explicação costuma depender de quem responde. Para uns, são os compradores de fora. Para outros, investidores, estrangeiros, aluguel de temporada ou falta de terrenos. Há quem atribua tudo ao custo de construir e quem enxergue apenas especulação. Essas hipóteses não são equivalentes, e nenhuma delas, isoladamente, explica o preço de um imóvel. O mercado imobiliário é o encontro entre a disposição de pagar, a disponibilidade de produtos substitutos e as condições econômicas de produzir e negociar cada unidade. Em Florianópolis, esse encontro tem particularidades que merecem ser examinadas.

Preço anunciado não é negócio fechado

Comecemos por uma distinção básica, frequentemente ignorada. Um proprietário pode anunciar um apartamento pelo preço que quiser. Isso não significa que encontrará comprador. Indicadores baseados em anúncios ajudam a acompanhar a direção das ofertas, mas não substituem dados de escrituras, contratos e absorção comercial. Também não se pode concluir que todos os imóveis de uma cidade valorizaram no mesmo ritmo porque a média anunciada aumentou: mudanças no conjunto de imóveis ofertados alteram a própria média.

Há, entretanto, evidência de negócios efetivamente realizados no mercado de imóveis novos. Segundo levantamento da Brain divulgado pelo CRECI-SC, Florianópolis registrou 1.942 unidades vendidas no primeiro trimestre de 2025, diante de 1.637 unidades lançadas no mesmo período. As vendas cresceram 97% em comparação com o primeiro trimestre de 2024, e o valor geral de vendas alcançou R$ 1,6 bilhão. Trata-se de um retrato do segmento pesquisado e de um trimestre específico, não de prova de que o ritmo tenha continuado igual ao longo de 2026. Mas é um contraponto importante à tese de que o encarecimento seria apenas uma invenção dos anúncios.

Mesmo aqui, convém evitar uma leitura apressada: vender mais unidades do que lançar no trimestre não significa, por si só, falta de estoque. Parte das vendas pode ter ocorrido em empreendimentos lançados anteriormente. Para avaliar escassez de fato, precisaríamos acompanhar estoque remanescente, meses de oferta, distratos e velocidade de vendas por região e faixa de preço.

Mais moradores, mas não necessariamente mais compradores na mesma proporção

A pressão demográfica é uma peça relevante. O IBGE contou 537.211 moradores em 2022 e apresenta estimativa de 598.370 habitantes em 2026. A diferença entre o censo e a estimativa não é uma contagem direta de migrantes, nem pode ser convertida automaticamente em demanda por apartamentos novos. Ainda assim, indica que o município segue numa trajetória de expansão populacional.

Mais moradores tendem a exigir mais domicílios, mas a relação não é linear. Uma pessoa pode dividir moradia; uma família pode mudar de tamanho; um imóvel pode ficar desocupado; outro pode funcionar como segunda residência. O número de compradores também não corresponde ao número de novas famílias: há quem troque de apartamento, compre para investir ou adquira um imóvel sem intenção de morar nele. Por isso, população é parte da explicação, não sua medida definitiva.

Há ainda a escala metropolitana. São José, Palhoça, Biguaçu e Florianópolis compartilham trabalho, serviços e decisões residenciais. Um apartamento na Capital compete, em determinados segmentos, com alternativas do outro lado da ponte. Em outros segmentos — especialmente aqueles associados a uma praia específica, uma vista ou um endereço de prestígio — a substituição é muito menos simples. É nessa diferença que começamos a entender por que uma média municipal pode esconder mercados bastante distintos.

O dinheiro que compra um imóvel nem sempre vem do salário local

Outra confusão recorrente é comparar diretamente o salário médio do trabalhador com o preço integral de um apartamento. Segundo o IBGE Cidades, o salário médio mensal dos trabalhadores formais em Florianópolis era de 4,6 salários mínimos em 2023. É um indicador de mercado de trabalho, não uma fotografia da renda de todas as famílias e muito menos do patrimônio dos compradores.

Imagine uma família que já possui um apartamento quitado e decide trocá-lo por outro mais caro. Sua capacidade de compra depende não apenas do rendimento mensal, mas também do valor do imóvel anterior, das economias acumuladas e da parcela que precisará financiar. O mesmo vale para compradores que venderam patrimônio em outra cidade ou chegam com capital próprio. A renda gerada em Florianópolis não é, portanto, o limite absoluto da demanda imobiliária de Florianópolis.

Isso não autoriza dizer que paulistas, gaúchos, argentinos ou qualquer outro grupo sejam os responsáveis pela valorização. Sem uma base representativa sobre domicílio e perfil dos adquirentes, essa afirmação seria propaganda travestida de estatística. O que podemos afirmar, do ponto de vista econômico, é que a procura por imóveis pode reunir renda local, patrimônio preexistente e recursos formados fora do município. Medir a participação de cada componente continua sendo um desafio.

Não existe um único mercado imobiliário chamado Florianópolis

O preço de um apartamento usado no Centro não é formado exatamente pelas mesmas forças que o de uma cobertura em Jurerê, um imóvel familiar no Córrego Grande ou uma unidade compacta voltada à locação nos Ingleses. Cada produto atende a compradores diferentes, enfrenta concorrentes distintos e possui limitações próprias de oferta.

Há localizações que não podem ser reproduzidas. É possível erguer mais edifícios, reformar apartamentos antigos e alterar o aproveitamento de terrenos conforme a legislação. Não é possível criar outra frente-mar com as mesmas características, duplicar a vista de uma unidade ou transportar um bairro inteiro para perto de uma escola, de uma praia ou de um centro de empregos. Nesses casos, a escassez é menos a ausência absoluta de terrenos e mais a dificuldade de oferecer substitutos equivalentes.

Por isso, a frase “Florianópolis é uma ilha, então não há mais onde construir” é insuficiente. Existe renovação do estoque construído, adensamento e diferença de potencial construtivo entre áreas. Ao mesmo tempo, há restrições ambientais, geográficas, urbanísticas e de infraestrutura. A pergunta tecnicamente relevante não é apenas quanto terreno existe, mas quanto produto adequado pode ser entregue, em qual localização, em que prazo e a que custo.

O imóvel novo ficou mais caro de produzir. Mas isso explica tudo?

Construir envolve terreno, projetos, mão de obra, materiais, aprovações, infraestrutura, tributos, capital imobilizado, comercialização, riscos e remuneração do empreendedor. O CUB, divulgado pelos sindicatos da construção, acompanha uma referência importante de custo construtivo, mas não equivale ao preço final de venda nem inclui todos os componentes econômicos de uma incorporação.

O terreno merece atenção especial. Seu valor não é independente do mercado de apartamentos: um incorporador estima o que poderá vender, desconta custos, riscos e retorno esperado e, a partir disso, define quanto consegue pagar pela área. Quando compradores aceitam preços maiores por determinada localização, parte desse potencial pode ser incorporada ao valor do solo. Quando as vendas desaceleram, o movimento também pode se inverter. Portanto, não é rigoroso dizer simplesmente que “o apartamento está caro porque o terreno está caro”, como se um preço não influenciasse o outro.

Há ainda o efeito da mudança de produto. Se novos empreendimentos oferecem padrão superior, áreas comuns elaboradas, serviços e localizações premium, o preço médio dos lançamentos pode aumentar mesmo sem que um apartamento antigo e comparável tenha valorizado na mesma proporção. Para separar valorização genuína de mudança de composição, seria necessário acompanhar imóveis semelhantes ao longo do tempo, com controles para área, idade, padrão, posição e localização.

Investimento, aluguel e a conta que nem sempre fecha

A procura também não se resume à moradia própria. Segunda residência, locação convencional, temporada e preservação patrimonial podem ampliar o conjunto de interessados. Mas é importante distinguir o investidor que compra pela renda daquele que aceita rendimento corrente menor apostando em valorização futura.

Uma conta simples ajuda. Se um imóvel custa R$ 1 milhão e gera R$ 4 mil mensais de aluguel, sua rentabilidade bruta anual seria de 4,8%, antes de vacância, condomínio não recuperável, manutenção, impostos e outros custos. Esse é apenas um exemplo matemático, não a rentabilidade média de Florianópolis. Se o preço de compra aumenta sem aumento proporcional do aluguel, o rendimento bruto cai. A atratividade do investimento passa a depender mais da expectativa de ganho patrimonial, da segurança percebida ou do uso pessoal do imóvel.

Por isso, comparar séries de preços de venda e aluguel é um teste importante de sustentação econômica. Um mercado pode permanecer caro por muito tempo, mas não devemos confundir disposição de pagar hoje com garantia de valorização amanhã. Juros, crédito, renda, novas entregas, liquidez e expectativas mudam. E um imóvel com anúncio elevado, mas sem comprador, não estabelece sozinho um novo patamar de valor de mercado.

Afinal, o que sustenta os preços?

A resposta mais consistente não é um nome, uma nacionalidade ou uma plataforma de aluguel. É a combinação entre demanda capaz de pagar, patrimônio disponível, desejo por localizações específicas e oferta de imóveis que não se ajusta imediatamente à procura. O custo de produção e as características dos novos empreendimentos também entram nessa formação, mas sua importância varia entre segmentos e bairros.

Os dados disponíveis confirmam crescimento populacional e mostram forte atividade de vendas de imóveis novos em um período recente. Não permitem, porém, quantificar com segurança quanto da valorização decorre de compradores externos, de segunda residência, de investimento ou de escassez de terrenos. Afirmar essa participação sem base seria trocar análise de mercado por narrativa comercial.

Talvez o aspecto mais importante seja justamente este: Florianópolis não tem um preço, um comprador ou uma dinâmica imobiliária única. Há mercados em que a localização sustenta prêmios difíceis de reproduzir; outros dependem mais de financiamento, renda familiar e comparação com municípios vizinhos. Alguns produtos podem continuar encontrando compradores mesmo em cenários de crédito restritivo. Outros podem enfrentar estoques crescentes e necessidade de descontos.

A pergunta, então, deixa de ser apenas por que os imóveis ficaram caros. Passa a ser se os preços pedidos encontram compradores reais, em quais segmentos, com que velocidade e sob quais condições. É isso que separa uma valorização observável de uma expectativa de valorização — e que permite discutir o futuro do mercado imobiliário de Florianópolis sem recorrer a explicações fáceis.

Fontes e referências: IBGE — Florianópolis, Cidades e Estados; IBGE — Trabalho e rendimento; CRECI-SC / Brain — Mercado de imóveis novos no 1º trimestre de 2025; Fipe — Índice FipeZAP e metodologia.