As construtoras de Itapema vão mesmo quebrar?

A polêmica

Essa semana saiu um vídeo de um construtor de Itapema falando do futuro negro que ele vislumbra com a prática reiterada de parcelar imóveis em 100...120...144x. Mas será que isso é um problema ou ele fez isso para ganhar seguidores e gerar engajamento?

Primeiras constatações:

O alerta merece ser considerado. Mas a conclusão de que o parcelamento prolongado conduzirá necessariamente as empresas à insolvência simplifica excessivamente uma operação financeira muito mais complexa.

Uma construtora não quebra porque vendeu em 120 vezes. Ela pode quebrar quando vende mal, precifica mal, não protege seus recebíveis, assume obras incompatíveis com seu capital ou depende de dinheiro futuro que talvez não chegue.

O prazo é apenas uma das variáveis.

Cento e vinte parcelas não significam 120 prestações fixas e sem correção

Quando se anuncia um imóvel em “120 vezes direto com a construtora”, dificilmente isso significa que o preço foi simplesmente dividido por 120.

Os fluxos normalmente combinam diferentes componentes:

pagamento no ato; entrada parcelada; prestações mensais; reforços semestrais ou anuais; parcela na entrega das chaves; correção do saldo durante a construção; juros e correção monetária depois da entrega.

Há ofertas no próprio litoral catarinense em que as prestações são corrigidas pelo INCC durante a construção e, depois das chaves, por IGP-M acrescido de remuneração financeira. Também existem estruturas com entrada relevante, reforços periódicos e prazo total superior a dez anos.

Isso não torna automaticamente a operação segura. Mas demonstra que “120 parcelas” não é uma descrição suficiente do negócio.

Caixa importa

Imagine duas construtoras oferecendo o mesmo apartamento pelo mesmo preço e em 120 meses.

A primeira recebe 25% antes do início da obra, outros 25% durante a construção, trabalha com reforços anuais, possui capital próprio e financiamento para a produção.

A segunda recebe apenas 5% de entrada, cobra mensalidades pequenas, não possui capital suficiente e utiliza os recursos de novos empreendimentos para terminar os anteriores.

As duas anunciam “120 vezes”. Mas os riscos são completamente diferentes.

Existem linhas bancárias destinadas especificamente ao financiamento da produção imobiliária. A Caixa oferece modalidades de apoio à produção, enquanto o Banco do Brasil informa que seu financiamento à produção pode cobrir terreno e custos diretos da obra. Portanto, nem toda construção precisa ser executada apenas com as parcelas pagas pelos compradores.

Além disso, incorporadoras podem antecipar recebíveis ou utilizar instrumentos do mercado de capitais. Créditos imobiliários originados por parcelas futuras podem servir de lastro para operações como os Certificados de Recebíveis Imobiliários, embora essas captações tenham custos e dependam da qualidade da empresa e dos contratos.

Imóvel pronto está mais barato?

Outro argumento apresentado no debate é que um imóvel pronto, novo e desocupado estaria sendo vendido por menos do que uma unidade semelhante ainda na planta.

Isso pode acontecer. Proprietários podem precisar de liquidez, investidores podem aceitar descontos e determinadas unidades prontas podem estar sendo revendidas abaixo da tabela da incorporadora.

Mas a comparação não pode ser feita apenas olhando os valores nominais dos anúncios.

Considere um exemplo meramente ilustrativo:

imóvel pronto: R$ 1 milhão para pagamento à vista; imóvel em construção: R$ 1,2 milhão; entrada de R$ 120 mil; saldo em 120 parcelas de R$ 9 mil.

Nominalmente, o imóvel na planta custa R$ 200 mil a mais. Entretanto, descontando os pagamentos futuros a uma taxa hipotética de 0,75% ao mês, esse fluxo teria valor presente próximo de R$ 830 mil, antes de considerar eventuais correções contratuais.

Isso não significa que o imóvel na planta seja necessariamente mais barato. Significa que R$ 1 milhão hoje não pode ser comparado diretamente com R$ 1,2 milhão recebidos ou pagos durante dez anos.

Para uma comparação tecnicamente correta, seria necessário considerar:

valor presente das parcelas; índices de correção; juros; prazo de entrega; risco da construtora; localização e posição da unidade; padrão construtivo; vagas de garagem; área privativa; mobiliário; condições de pagamento; preço efetivamente negociado, e não apenas o valor anunciado.

Sem essa homogeneização, a afirmação de que “o pronto está mais barato que a planta” pode refletir somente condições financeiras diferentes ou imóveis que não são verdadeiramente comparáveis.

O risco existe, mas não cabe generalização:

O mercado deve ficar atento quando uma incorporadora:

oferece entrada muito baixa e não possui outra fonte de capital; vende sem correção suficiente para acompanhar os custos; depende de novos lançamentos para terminar obras antigas; mistura recursos financeiros de diferentes empreendimentos; mantém elevado nível de inadimplência ou distratos; assume simultaneamente mais obras do que sua estrutura suporta; vende abaixo do custo de reposição para gerar caixa imediato; não apresenta transparência sobre registro da incorporação, garantias e andamento da obra.

O patrimônio de afetação, quando adotado, ajuda a separar os bens, direitos e obrigações de uma incorporação do patrimônio geral da empresa e de outros empreendimentos. Ele não impede uma obra de enfrentar dificuldades, mas reduz o risco de utilização indiscriminada dos recursos de um projeto em outro.

Da mesma forma, a legislação dos distratos estabelece regras para a resolução dos contratos e para as consequências do inadimplemento. Isso torna o comportamento dos compradores e a qualidade da análise de crédito elementos relevantes para a segurança do empreendimento.

Há construtoras que provavelmente estão assumindo riscos excessivos. Em um mercado aquecido, empresas menos capitalizadas podem lançar novos projetos, oferecer fluxos agressivos e confiar que a valorização futura ou as próximas vendas resolverão qualquer falta de caixa.

Esse modelo merece fiscalização, transparência e análise cuidadosa dos compradores.

Entretanto, afirmar que as construtoras do litoral catarinense quebrarão porque vendem em 120 vezes equivale a analisar um financiamento apenas pelo número de prestações, sem conhecer a entrada, a taxa, a correção, as garantias, o capital do devedor e o valor do ativo.

O parcelamento longo pode ser sintoma de risco em determinados casos, mas também pode ser uma estratégia comercial perfeitamente compatível com empresas capitalizadas e operações financeiramente estruturadas.

O ponto central não é perguntar quantas parcelas foram oferecidas.

A pergunta correta é:

quem está financiando a obra, como os recebíveis são corrigidos e se o dinheiro previsto será suficiente para cumprir todas as obrigações até a entrega?